2 Vernieuwen en investeren in de woningvoorraad

2.1 Onze visie op het thema

Nieuwbouw is noodzakelijk

Wij zien nieuwbouw in Veendam als essentieel onderdeel om te komen tot modernisering van de woningvoorraad. Bij nieuwbouw gaat het voor Veendam enerzijds om uitbreiding van de voorraad en anderzijds om ‘verversing’ van de bestaande voorraad. Wij voeren daarom een tweesporenbeleid: bouwen voor de groei van de woningbehoefte en voor zover uitbreiding niet meer nodig is, verversing. Bij verversing hanteren wij als uitgangpunt: eerst nieuw bouwen en dan pas onttrekken. Wij zijn van mening dat eerst nieuw bouwen een belangrijke “boost” geeft aan het imago, de uitstraling en beleving van onze gemeente. Hierbij kan er overigens ook worden gekozen voor verdunning (minder terugbouwen op bepaalde locaties) Voorrang geven aan nieuwbouw kan tot een tijdelijke voorraaduitbreiding leiden, die later zonodig weer kan worden teruggebracht. Dit houdt in dat in verband met de transformatie-opgave in eerste instantie een hoger bouwtempo nodig is dan blijkt uit de woningbehoefteberekeningen van de regio. Deze houden immers geen rekening met de transformatie. Dit sluit ook aan bij onze ambitie om actief in te zetten in de transformatie van winkelpanden, wonen boven winkels, herontwikkeling van monumenten en het ontwikkelen van nieuwe woonzorgconcepten. Hierdoor zien wij een extra (ver-) nieuwbouwopgave in onze gemeente. In ons nieuwbouwprogramma gaan we in de periode tot en met 2022 uit van minimaal 105 woningen toevoegen aan onze voorraad om de huishoudensgroei te faciliteren.

Bouwen voor gezinsverdunning

Zowel bij de uitbreidingsnieuwbouw als bij de verversing van de woningvoorraad vormen de demografische ontwikkelingen een belangrijke leidraad. Zoals wij in ons Coalitieakkoord 2018 aangeven, “houden wij bij de nieuwbouw rekening met de groei van het aantal eenpersoonshuishoudens en eenoudergezinnen” (huishoudensverdunning). Onze opgave ligt in de komende jaren vooral in het realiseren van kleinere, levensloopgeschikte woningen naast het toevoegen van twee-onder-een-kap en vrijstaande woningen.

Uitgangspunten Regionaal Prestatiekader RWLP Oost-Groningen

Het Regionaal Prestatiekader RWLP rangschikt Veendam onder de Stedelijke Kernen met een hoog voorzieningenniveau, een regionale verzorgingsfunctie, dagelijkse en niet-dagelijkse voorzieningen en een zeer goede bereikbaarheid. Het Prestatiekader geeft per woningtype aan op welke wijze de woningvoorraad zich zou moeten ontwikkelen: toevoeging, instandhouding of reductie. Voor Stedelijke Kernen geldt in grote lijnen de noodzaak van: Toevoeging van:

• Middeldure en dure huurappartementen/nultredenwoningen;
• Koopappartementen;
• Middeldure en dure grondgebonden koopwoningen. Reductie van:
• Goedkope grondgebonden woningen in koop en huur.

Figuur 2.1: Indicatief PMC-oordeel Stedelijke Kernen volgens RWLP Oost-Groningen

Oordeel	PMC	Plekken	Bestaande voorraad	Nieuwbouw
Niet goed	Goedkope grondgebonden koop (voornamelijk hoek- en tussenwoningen)	Met name in verouderde en eenzijdige en stadsbuurten is deze PMC kwetsbaar	Reductie	Niet toevoegen
Niet goed/redelijk goed	Goedkopen grondgebonden huur (voornamelijk hoek- en tussenwoningen)	Met name in verouderde en eenzijdige en stadsbuurten is deze PMC kwetsbaar	Instandhouden, reductie	Zeer beperkt tot niets toevoegen
Redelijk goed	Goedkopen huur appartementen/nultrede	In en rondom centra van stedelijke kernen	Instandhouden	Zeer beperkt tot niets toevoegen
Goed	Middeldure grondgebonden koop (voornamelijk vrijstaand en 2^1-kap)	Groenstedelijk buurten rondom centra, rotte kiezen en beeldbepalende leegstand	Instandhouden	Toevoegen
Goed	Dure grondgebonden koop (voornamelijk vrijstaand en 2^1-kap)	Groenstedelijk buurten rondom centra, rotte kiezen en beeldbepalende leegstand	Instandhouden	Toevoegen
Goed	Koop appartementen/nultrede diverse prijsklassen	Groenstedelijk buurten rondom centra, rotte kiezen en beeldbepalende leegstand	Instandhouden	Toevoegen
Goed	Middeldure huur appartementen/nultrede	Groenstedelijk buurten rondom centra, rotte kiezen en beeldbepalende leegstand	Instandhouden	Toevoegen
Goed	Dure huur appartementen/nultrede	Groenstedelijk buurten rondom centra, rotte kiezen en beeldbepalende leegstand	Instandhouden	Toevoegen

Bron: Bijlage A bij Regionaal Prestatiekader RWLP Oost-Groningen, december 2017

Wildervank wordt ten dele toegedeeld aan de centrumkernen en ten dele (het lint) aan de kleine kernen. In beide gevallen ligt de nadruk in het Prestatiekader op instandhouding met eventueel zeer beperkte toevoeging.

Het Prestatiekader geeft een regionale indicatieve portefeuillestrategie waarvan gemeenten alleen onderbouwd kunnen afwijken. Hiermee en met het vaststellen van de gemeentelijke woonvisies die daarbinnen passen wordt voldaan aan de Provinciale Omgevingsverordening. Het Prestatiekader vormt een belangrijke bouwsteen voor ons afwegingskader voor plannen inzake nieuwbouw, verbetering of onttrekking.

Toepassen en actualisering afwegingskader nieuwbouw

Medio 2018 zijn alle woningbouwplannen in gemeente Veendam voor de periode 2018-2022 gerangschikt op basis van een groot aantal criteria:

• Woningbehoefte (op basis woningbehoefte-onderzoek 2017), waaronder aandacht voor levensloopbestendige woningbouw;
• Haalbaarheid op korte termijn;
• Ruimtelijke criteria;
  - Inbreiding boven uitbreiding;
  - Afronden plan boven nieuw plan;
  - Ligging aan hoofdstructuur;
  - Invulling gewenst i.v.m. “leefbaarheid;
• Planologische status;
• Bestuurlijke toezegging;
• Fase van uitvoering;
• Contractuele verplichting;
• Financiële aspecten;
• Speciale redenen (bijv. centrumversterking).

In het Prestatiekader is afgesproken is dat nieuwbouw van woningen plaatsvindt op plekken die de ruimtelijke structuur van de gemeente versterken, zogenaamde structuurversterkende plekken. Met de hierboven genoemde (concept)ruimtelijke criteria voor bestaande plannen geeft de gemeente hier invulling aan. Het afwegingskader dat is gehanteerd voor bestaande nieuwbouwplannen zal ook voor de prioritering van nieuwe initiatieven gehanteerd worden.

Daarmee hebben wij als gemeente reeds een eigen (concept)afwegingskader opgesteld en toegepast. De uitspraken uit het Regionaal Prestatiekader betreffen in wezen alleen het (overigens niet onbelangrijke) aspect “woningbehoefte”. Aangezien het Prestatiekader voor de Stedelijke Kernen vrijwel overeenkomt met en gebaseerd is op het Woningbehoefte-onderzoek 2017 (dat een doorkijk geeft naar 2032), voldoet de gemeentelijke rangschikking van de plannen per medio 2018 aan het Regionaal Prestatiekader. Het is bovendien veel specifieker omdat het tal van lokale elementen in het geheel betrekt.

De regionale prestatieafspraken, die gebaseerd zijn op het regionale woningmarktonderzoek, worden door ons als uitgangspunt genomen voor onze woonvisie. De indicatieve PMC-strategie die daarin centraal staat vormt dan ook de basis voor de woningbouwprogrammering (zie Figuur 2.1 en verder figuur 2.3). We willen ruimte bieden om de door ons van groot belang geachte transformatie-opgaves in met name het centrum van Veendam (transformatie van winkelpanden, wonen boven winkels, herontwikkeling van monumenten en het ontwikkelen van nieuwe woonzorgconcepten) en daarnaast de afronding van een aantal belangrijke bestaande plannen mogelijk te maken. Het gaat hier om structuurversterkende locaties, die in het afwegingskader een hoge waardering krijgen en passen bij de indicatieve PMCstrategie, gebaseerd op het regionale woningmarktonderzoek. Ten aanzien van de nodige kwaliteitsslag in de sociale huur, waarbij meer levensloopbestendige woningen/appartementen en minder eengezins/rijwoningen nodig zijn volgens de indicatieve PMCstrategie, gaan we nadere afspraken met Acantus maken. De ontwikkelingen in de kwetsbare PMC's, met name de goedkope rijwoningen in de koop, gaan we nauwgezet volgen door de leegstand en met name de langdurige leegstand te monitoren.

Een levensloopbestendige woning is een woning die het mogelijk maakt om er zo lang mogelijk in te blijven wonen, ook als men in de toekomst minder goed te been is. Deze woningen hebben bij voorkeur de basisvoorzieningen (slaapkamer, badkamer, toilet) op de begane grond. Daarnaast is de woning drempelloos te bereiken. Samen met de Acantus willen we verkennen aan welke eisen levensloopbestendige woningen moeten voldoen. De uitwerking hiervan nemen we op in de prestatieafspraken.

Door toepassing van onze criteria is een ranglijst van plannen ontstaan. De ranglijst van woningbouwplannen maakt onderscheid in i) doorgaan in de huidige planopzet, ii) doorgaan met gewijzigde planopzet, iii) in reserve houden en iv) schrappen. We gaan hierover in overleg met de ontwikkelaars van projecten. Aan de hand van voorgangsgesprekken gaan we achterhalen in hoeverre de plannen nog actueel zijn en in hoeverre er zicht is op realisatie van het project binnen een bepaalde termijn. Plannen die niet passen bij de PMC-strategie en slecht scoren op het afwegingskader nieuwbouw gaan we intrekken. We geven eigenaren/ontwikkelaars een termijn van twee jaar om de plannen uit te voeren, voordat tot intrekking van plancapaciteit wordt overgegaan. Wij gaan deze ranglijst met plannen periodiek actualiseren.

Bestaande woningvoorraad

In de komende jaren ligt een belangrijke opgave in het toekomstbestendig maken van onze bestaande woningvoorraad. Het gaat hierbij om het verduurzamen van de voorraad, de opgave die het langer zelfstandig wonen met zich meebrengt en het tegengaan van verkrotting van de voorraad.

Verduurzaming bestaande voorraad

Door verduurzaming in de woningsector is in beginsel belangrijke milieuwinst te behalen. Bij nieuwbouw is dat zo langzamerhand vanzelfsprekend. Het overgrote deel van de woningvoorraad staat er echter al en levert een zeer grote opgave, met name waar het de energietransitie en het aardgasvrij maken betreft. Het gemiddelde energielabel in Veendam is D. Een belangrijke opgave in Veendam ligt in het verduurzamen van de particuliere voorraad. De komende jaren willen we vooral een informerende rol spelen en kijken of er mogelijkheden zijn om partijen bij elkaar te brengen. Daarnaast zien we kansen in bijvoorbeeld het aanbieden van de duurzaamheidslening van de SVn. Dit is een lening met een gunstig rentepercentage die kan worden gebruikt om de woning te verduurzamen. In de komende periode onderzoeken we de mogelijkheden hiertoe.

Langer zelfstandig wonen

De ontwikkeling naar langer zelfstandig wonen, met name van ouderen, in hun bestaande woning is een zich doorzettende ontwikkeling. Deze heeft belangrijke consequenties voor de uitrusting van woningen en de zorgverlening. Hier raken de woningsector en de zorgsector elkaar direct (o.a. via de Wmo). Wij achten het van belang om de koppeling tussen het Volkshuisvestelijke en het Sociale Domein te versterken

Wonen en winkels

In ons Coalitieakkoord spreken we ons uit voor het bevorderen van wonen boven winkels, vanuit volkshuisvestelijke optiek maar ook vanuit het oogpunt om de leefbaarheid, veiligheid en uitstraling van het centrum te verbeteren. Daarom willen we leegstand in ons winkelgebied aanpakken door het mogelijk te maken om winkels tot woningen om te bouwen. Denk bijvoorbeeld aan de Kerkstraat in het centrum van Veendam. Door winkelvoorzieningen en wonen te combineren ‘verlevendigen’ we ons centrum. In hoofdstuk 5 is dit verder uitgewerkt.

(Her)ontwikkeling monumenten

Monumentale panden zijn sterk beeldbepalend en vormen in belangrijke mate het karakter en aangezicht van Veendam. Als gemeente vinden we het dan ook belangrijk om deze panden te behouden. We constateren echter dat de (onderhouds)kwaliteit van veel monumentale panden onder druk staat. De onderhoudskosten zijn doorgaans hoog en ook op energetisch gebied ligt er vaak een grote opgave. Zeker bij panden die leeg (komen te) staan, zijn creatieve oplossingen nodig om een goede invulling te geven. Wij zijn van mening dat het omvormen naar woningen een goede optie kan zijn om deze monumenten voor de toekomst te kunnen behouden. We willen hier meer ruimte in creëren, ook als dit de regionale woningbehoefte overschrijdt. We nodigen partijen uit om goede initiatieven aan te dragen.

Tegengaan verkrotting

We constateren dat de kwaliteit van bepaalde delen van onze voorraad onder druk staat. Een (beperkt) deel van de woningvoorraad staat structureel leeg en bij een aantal van deze woningen is er sprake van zeer gebrekkig onderhoud. Dit kan leiden tot verkrotting en verpaupering van woningen, hetgeen een negatief effect heeft op het aangezicht van de straat of buurt. Deze ‘rotte kiezen’ willen we tegengaan, omdat de leefbaarheid hier zeer onder te lijden heeft. Met name het particulier bezit is in dit verband het aandachtspunt. Dit vraagt vaak om creatieve oplossingen.

Inspelen op de huishoudensontwikkeling

Op korte termijn is het belangrijk dat er woningen worden toegevoegd om de huishoudensontwikkeling te kunnen faciliteren. De regionale prognose laat echter zien dat over tien jaar er einde komt aan de groei en dat het aantal huishoudens mogelijk zelfs gaat dalen. Het gevolg hiervan is dat de druk op de woningmarkt zal afnemen. Het is daarom belangrijk om op een zorgvuldige wijze woningen toe te voegen aan onze voorraad en rekening te houden met veranderende demografische ontwikkelingen. De komende tijd gaan we daarom de woningmarkt goed monitoren om de effecten van nieuwbouw, bevolkingsontwikkeling en druk op de woningmarkt in beeld te brengen. Daarnaast is regelmatige herijking van de regionale prognose nodig.

Coöperatieve woonconcepten

Senioren maar ook andere huishoudensgroepen wensen soms in coöperatief verband te komen tot hen passende huisvestingsvormen (o.a. via C(ollectief) P(articulier) O(pdrachtgeverschap)) of bijvoorbeeld de ontwikkeling ‘hofjeswonen’. Bij dit laatste concept wonen ouderen op een zelfstandige wijze bij elkaar in een hofjesstructuur. Daarnaast zien we kansen voor concepten als cohousing (woongroepen), kangoeroewoningen of gemengd wonen voor ouderen en jongeren. Daarvoor willen wij ruimte bieden en eventueel stimulerend optreden. Op deze manier geven we ook invulling aan vraaggestuurd bouwen in onze gemeente.

2.2 Onze aanpak

Afspraken met de provincie over nieuwbouw

Zoals al in ons Coalitieakkoord 2018 aangekondigd, willen wij afspraken met de provincie maken over de te realiseren woningbouwaantallen. Het gaat hierbij om noodzakelijke woningbouw om de huishoudensontwikkeling te kunnen faciliteren. Daarnaast vinden wij het belangrijk om enige flexibele ruimte te hebben om de transformatieopgave voldoende aan te pakken. Dit om kansen te benutten bij het transformeren van leegstaand winkelvastgoed, monumentale panden of wonen en zorg. Hierover gaan wij in gesprek met de provincie. Planning: 3 e kwartaal 2019 gereed + jaarlijkse actualisatie.

Actualisering afwegingskader nieuwbouw

Wij actualiseren ons afwegingskader nieuwbouw periodiek. Planning: 1e keer eind 2019 en daarna jaarlijks.

Afspraken met marktpartijen over nieuwbouw

In het verlengde van de afspraken met de provincie willen wij afspraken over de te realiseren nieuwbouw maken met de verhuurders en andere ontwikkelaars. Planning: 4 e kwartaal 2019 gereed en jaarlijks evalueren en zonodig actualiseren

Deprogrammeren

We zijn begonnen met de voorbereiding van de de programmering van plancapaciteit woningbouw. Daarvoor hebben de plancapaciteit geïnventariseerd en aan de hand van het (concept)afwegingskader gewaardeerd. We maken met ontwikkelaars afspraken over het intrekken van plancapaciteit die niet binnen een redelijke termijn wordt gerealiseerd. Het gaat hierbij om minder kansrijke projecten die de ontwikkeling van kansrijke projecten belemmeren. We geven eigenaren/ontwikkelaars een termijn van twee jaar om de plannen uit te voeren, voordat tot intrekking van plancapaciteit wordt overgegaan.Op deze manier voorkomen we overcapaciteit in planaanbod. Planning: reeds gestart, eind 2019/begin 2020 gereed, jaarlijks actualiseren

Prestatieafspraken met Acantus, Woonzorg Nederland, Habion en Vestia

Naast nieuwbouwafspraken willen wij met de sociale verhuurders (herziene) prestatieafspraken maken over met name verbetering, woningaanpassing, onttrekking en verduurzaming. Dit komt terug in prestatieafspraken met de woningcorporaties. Planning: eind 2019 gereed + 4 hierop volgende jaarlijkse cycli

Overleg met grotere particuliere beleggers

We gaan in gesprek met grotere particuliere beleggers, die woningen verhuren, over zaken als onderhoud, verbetering en verduurzaming van hun woningbezit. Planning: 2020

Langdurige leegstand volgen

We brengen de langdurige leegstand in de koopsector beter in beeld en gaan dit jaarlijks monitoren Planning: doorlopend.

Aanpak rotte kiezen

Wij gaan intensiever overleg voeren met eigenaren van structureel leegstaande panden, open plekken, verpauperde zones gebruikmakend van de mogelijkheden van het keuzegerecht Rotte kiezenaanpak uit de Menukaart RWLP om gezamenlijk tot afspraken te komen voor de aanpak. Daarnaast bekijken we de mogelijkheden om aan te haken bij de keuzegerechten uit de Menukaart RWLP. Planning: intensief in 2019/2020, daarna permanent waar aan de orde.

Verduurzaming sociale sector

De woningcorporaties zijn bezig met het verduurzamen van hun voorraad. In het Aedes-akkoord hebben de corporaties afgesproken dat hun voorraad in 2050 CO2-neutraal en (aard)gasloos is. Acantus streeft naar een voorraad met gemiddeld energielabel A in 2032. De komende jaren nemen zij stappen om dit te bereiken. In sommige gevallen is er sprake van verspreid bezit (aantal woningen die in een blok verkocht zijn). Acantus is voornemens om, daar waar mogelijkheden zijn, eigenaar-bewoners te betrekken bij het verduurzamen van hun voorraad. Dit is overigens niet altijd mogelijk en afhankelijk van wetgeving, maar ook van de bereidheid en financiële mogelijkheden van de eigenaar-bewoner. De mogelijke inzet van de SVn-duurzaamheidslening door de gemeente kan deze laatste belemmering mogelijk wegnemen. Planning: opnemen in prestatieafspraken.

Verduurzaming particuliere sector

Wij stimuleren woningeigenaren door het geven van voorlichting (bijvoorbeeld via een website) over goede voorbeelden en mogelijkheden om de woning te verduurzamen. Hierbij zien we nadrukkelijk ook kansen voor samenwerking met lokale marktpartijen. Daarnaast onderzoeken we in 2019 de mogelijkheden voor het inzetten van de SVn duurzaamheidslening. Planning: doorlopend

Wonen boven winkels

Wij gaan structureel in overleg met ondernemers die boven hun winkel voor wonen bruikbare ruimten hebben met het doel tot omzetting naar wonen te komen. Zonodig betrekken we hier ook een woning corporatie bij. (zie ook hoofdstuk 5) Planning: 2019

Omzetten leegstand winkelpanden tot woningen

Wij gaan in overleg met de eigenaren van leegstaande winkelpanden in de periferie van het centrale winkelgebied teneinde deze (qua bestemming) om te zetten in woningen. Ook hier betrekken we zonodig een woningcorporatie bij. Planning: doorlopend

(Her)ontwikkeling monumenten

We staan open voor creatieve oplossingen voor slim (her)gebruik van monumentale panden. Met de provincie gaan we in gesprek over extra toevoeging van woningen om dit mogelijk te maken. Planning: 2020

Relatie wonen en zorg

• Wij versterken de samenwerking tussen onze sectoren Wonen en het Sociaal Domein om tot een betere afstemming te komen tussen wonen en zorg in nieuwbouw en bestaande voorraad. Planning: 2019
• De relatie tussen wonen, welzijn en zorg maakt deel uit van de prestatieafspraken met Acantus, Vestia, Habion en Woonzorg Nederland (zie boven); waar nodig betrekken we hier ook zorginstellingen bij.
• Wij overwegen de inzet van de SVn-blijverslening voor de aanpassing van bestaande woningen van eigenaar-bewoners. Planning besluit: 2020

Coöperatieve woonconcepten

We staan open voor realisatie van creatieve woonconcepten in de vorm van bijvoorbeeld CPO projecten. Initiatieven daartoe zullen we ondersteunen. Deze vorm van bouwen speelt namelijk bij uitstek in op het thema ‘vraaggericht’ bouwen. Planning: doorlopend

2.3 Nadere onderbouwing

Ontwikkeling bevolking en kwantitatieve woningbehoefte

Op 1 januari 2019 telde de gemeente Veendam 27.495 inwoners. In de periode tussen 2006 tot 2019 is het aantal inwoners met circa 680 personen afgenomen.

Omdat er meer inwoners overlijden dan er kinderen geboren worden en het migratiesaldo rond de nullijn ligt, zal die trend zich volgens de regionale prognose voortzetten: de komende 10 jaar met gemiddeld zo’n -130 personen jaarlijks. Daarna neemt dat aantal verder toe. Vanwege de gezinsverdunning stijgt het aantal huishoudens volgens de regionale prognose de komende 10 jaar nog iets, maar daarna zet ook daar een daling in.

Tabel 2.1: Gemeente Veendam. Bevolkings- en huishoudensprognose 2017-2037

	2017	2022	2027	2032	2037	2017-2027	2027-2037
Bevolkingsprognose	27375	26765	26080	25355	24535	-1295	-1545
Huishoudensprognose	12475	12580	12550	12290	11965	+75	-585

Bron: Prognose provincie Groningen, 2016.

De huishoudensontwikkeling is uiteraard maatgevend voor de woningbehoefte. De regionale prognose geeft aan dat – onvoorziene omstandigheden daargelaten – de leegstand vooral op de langere termijn zal toenemen en meer structureel zal worden. Of dit zich ook daadwerkelijk voor zal doen weten we niet, maar we willen ons daar nu al wel op voorbereiden door de omvang, samenstelling en kwaliteit van de woningvoorraad te laten meebewegen met de huishoudensontwikkeling. De regionale prognose geeft alleen de noodzakelijke uitbreiding of inkrimping van de woningvoorraad weer. Zoals we al eerder hebben aangegeven, zijn wij van oordeel dat nieuwbouw niet alleen zal moeten plaatsvinden op basis van een dergelijke prognose, maar ook ingezet zal moeten worden ten behoeve van de transformatie van de voorraad en stimulering van het leefbaar houden van het centrum van Veendam. Dat is in deze cijfers niet opgenomen.

Kwalitatieve verschuivingen. Ontgroening en vergrijzing

Naast de berekende afname van de bevolking zal de samenstelling van de bevolking ook veranderen. Dit heeft uiteraard mede consequenties voor de behoefte aan soorten woningen. Zo zal volgens de regionale prognose het aandeel 75+-huishoudens tussen nu en 2037 toenemen van 13% naar 25% oftewel van ca. 1.600 naar bijna 3.000. Dit terwijl het aandeel huishoudens van onder 65 jaar zal afnemen, waaronder uiteraard ook de starters en doorstarters/doorstromers. Dit betekent, zoals uit het navolgende blijkt, mogelijk overschotten in de eengezinswoningen en tegelijk tekorten in zogenoemde levensloopgeschikte woningen, waarin alle essentiële voorzieningen gelijkvloers beschikbaar zijn.

Gematigde inkomens

Het inkomensniveau van huishoudens in Veendam ligt lager dan het Nederlandse gemiddelde, maar iets hoger dan het gemiddelde van Oost-Groningen. Naar schatting 57% van de huishoudens heeft een jaarinkomen tot € 40.350. In de regio is dit circa 60%, terwijl dit landelijk ongeveer 53% is. Dat wil niet zeggen dat de sociale huursector 57% van de bevolking huisvest. Zowel onder huurders als eigenaars bevinden zich huishoudens met gematigde of lage inkomens.

Sterke en zwakke product-marktcombinaties (PMC’s)

In het woningmarktonderzoek 2017 is weergegeven wat de effecten van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling zullen zijn op de vraag naar woningen. Daaruit komt tevoorschijn dat er tekorten zijn of zullen ontstaan aan bepaalde woningtypen en overschotten aan andere. Dit is voor Veendam de weergave en precisering van de indicatieve oordelen uit het Regionale Prestatiekader RWLP.

Bron: Woningmarktonderzoek gemeente Veendam, 2017

Zwakke marktsegmenten zijn in de komende jaren:

• De eengezinshuurwoningen, zowel op de kortere als op de langere termijn;
• De rijwoningen in de koopsector, in het bijzonder op de middellange termijn.

Sterkere marktsegmenten zijn in de komende jaren:

• Huurappartementen/levensloopgeschikte woningen, sociaal en middelduur, op kortere en langere termijn;
• Tweekappers en vrijstaande woningen in de koopsector €150.000 - €225.000, op korte en middellange termijn
• Koopappartementen/levensloopgeschikte woningen > € 100.000, zowel op kortere, middellange en langere termijn.

Het blijkt dat echt sterke segmenten van enige omvang niet aan de orde zijn. De sterkere segmenten zijn gespreid over een groot aantal woningcategorieën. Dit duidt op de noodzaak tot een gedifferentieerde benadering. Figuur 2.3 is door ons ook gebruikt in ons afwegingskader, waarmee we medio 2018 een afweging tussen de bestaande plannen hebben gemaakt en dat wij periodiek willen actualiseren.

Bijna twee derde koopwoningen; sociale voorraad 24%

De huidige woningvoorraad in Veendam telt circa 12.725 woningen. Het merendeel van de voorraad bestaat uit koopwoningen (62%). Het aandeel corporatiewoningen is 24% (ruim 3.000), waarvan het overgrote deel van Acantus (ca. 2.700). Zo’n 11% betreft een particuliere huurwoning. De verwachting is overigens dat het aandeel particuliere huurwoningen zal toenemen. Marktkenners constateren dat steeds meer woningen worden opgekocht door investeerders en daarna (evt. na renovatie) worden verhuurd in het particuliere segment

Bescheiden geprijsde woningvoorraad

Hoewel de woningmarkt de laatste periode flink is aangetrokken, liggen de prijzen op een relatief bescheiden niveau. In de bestaande woningvoorraad heeft 82% een WOZ-waarde onder € 200.000. Bij de gerealiseerde verkoopprijzen zien we sinds 2016 een duidelijke stijging naar een gemiddelde koopsom van € 170.000 (1e halfjaar 2018) bij een oplopend transactieniveau. Dat nadert de 400 per jaar. Het lijkt erop dat 2018 zich in dezelfde lijn ontwikkelt.

Hardnekkige leegstand in koopsector

In de koopsector staat in het totaal ca. 3% leeg; dat is op zich niet bijzonder. Er is echter een categorie van 150 woningen die langer dan een jaar leegstaan (Bron: Woningmarktonderzoek regio Oost-Groningen, gemeente Veendam 2017) . Dat is ongeveer de helft van de totale leegstand in de koopsector. Om dit deel van de voorraad maken we ons zorgen omdat langdurige leegstand kan leiden tot verpaupering en verkrotting.

Energetische verbetering nog forse opgave

Alle woningen in Nederland hebben een (voorlopig) energielabel van G (zeer onzuinig) tot A (zeer zuinig). De woningvoorraad in Veendam heeft een gemiddeld energielabel D. Zo’n 16% van de woningen heeft een energielabel A of B, terwijl zo’n 80% een label C t/m G heeft. Een groot deel van de woningvoorraad is daarmee relatief energie-onzuinig. De woningcorporaties hebben zich in verschillende akkoorden gecommitteerd aan doelstellingen om hun voorraad in komende jaren te verduurzamen. In het Aedes-akkoord is afgesproken dat alle Nederlandse woningcorporaties gemiddeld label B hebben. Daarnaast is in de Aedes Woonagenda de ambitie vastgesteld dat corporaties uiterlijk 2050 ervoor zorgen dat de woningvoorraad CO2-neutraal is

Binnen Veendam behoort twee derde tot de koopsector. Het verduurzamen van dit deel van de voorraad is sterk afhankelijk van de bereidheid (en de mogelijkheden) van particuliere woningeigenaren om duurzaamheidsmaatregelen te treffen. De praktijk leert namelijk dat het lastig is om particulieren te ‘bewegen’ hun woning te verduurzamen. Hier liggen allerlei redenen aan ten grondslag:

• Er zijn veel vragen en onzekerheden over het verduurzamen van de woning. Denk aan vragen als: Hoe financier je het? Wat is de terugverdientijd? Welke maatregelen zijn het meest geschikt voor jouw situatie? Moet je investeren in huidige technieken of misschien juist wachten op nieuwe technieken?
• Daarnaast is er een ‘wirwar’ aan aanbieders en experts waardoor het voor mensen lastig is om de juiste keuzes te maken.
• Ook blijkt in de praktijk dat veel mensen niet zitten te wachten op ‘gedoe’ aan hun woning en dit geldt in het bijzonder voor ouderen.
• Een ander lastig punt is dat in Veendam veel huishoudens een relatief laag inkomen hebben, waardoor er geen financiële ruimte is om de woning te verduurzamen. Dit is overigens wel een groep die vanwege de besparing op energielasten veel baat heeft bij een duurzame woning.